PORTO ALEGRE, CAPITAL do estado do Rio Grande do Sul, passou por um processo de apagamento de edificações remanescentes da República Velha brasileira. Hoje, a cidade reúne algumas edificações e tipologias construídas a partir do final do séc. XIX e uma grande maioria de edificações características do sec. XX e XXI. Esse processo converge para a seguinte elaboração de Aldo Rossi: “[...] a forma da cidade é sempre a forma de um tempo da cidade e existem muitos tempos na forma da cidade” (ROSSI, 1995, p. 57). Contudo, em Porto Alegre existe uma ausência de relações formais entre edificações de áreas consolidadas e novas edificações construídas. Neste artigo, problematiza-se a constituição da forma urbana contemporânea de cidades como Porto Alegre, buscando ampliar o conhecimento referente ao desenvolvimento urbano. Ao proporcionar uma reflexão sobre qual direção que as transformações urbanas estão seguindo no século XXI, reconhece-se que o bairro Cidade Baixa é representativo desse contexto.

O bairro Cidade Baixa, criado oficialmente pela Lei Municipal 2022 de 1959, surgiu no final do século XVIII a partir de um caminho contínuo à antiga rua do Arvoredo (atual rua Fernando Machado). Este fazia a ligação entre a cidade e os caminhos que levavam à antiga ponte de pedra da Azenha, local onde se atravessava o antigo “riacho”, popularmente rebatizado como arroio Dilúvio, após sua retificação. Dessa forma, na hoje inexistente Ponte de Pedra da Azenha, eram direcionados fluxos da cidade. Alguns deles ainda são vetores de circulação presentes no bairro Cidade Baixa contemporâneo. Conforme registros cartográficos da época, esses caminhos cruzavam por algumas chácaras, que, ao longo do século XIX, foram seccionadas pelo surgimento de ruas como a Praia do Riacho (atual rua Washington Luís), a Varzinha (atual rua Demétrio Ribeiro), a rua da Figueira (atual rua Coronel Genuíno) e a rua da Olaria (rua Lima e Silva), onde localizava-se a olaria do Joãozinho da Olaria.

Ao longo do século XX a região sofreu várias intervenções urbanísticas. Durante a década de 1940, um grande projeto de combate às enchentes da cidade alterou os fluxos de vias do bairro. Com a interrupção da rua João Alfredo, antiga rua da Margem do Riacho, surgiu a Avenida Ipiranga, modificando o curso natural do antigo riacho, que passou a escoar centralizado na avenida.

Em meados do século XX, desapareceram as últimas chácaras, e a população do bairro cresceu de forma significativa. Surgiram sobrados, pequenas edificações multifamiliares, cinemas e templos religiosos, como a Igreja Sagrada Família, ainda presente na rua José do Patrocínio.

Outra obra de urbanização que causou transformações significativas no bairro Cidade Baixa foi a construção da primeira avenida Perimetral de Porto Alegre. Essa obra viária redesenhou alguns quarteirões lindeiros ao bairro Centro Histórico, suprimiu a maior parte da antiga rua Avaí e da avenida Aureliano de Figueiredo Pinto e, ainda, o lado ímpar da rua João Alfredo. Assim, o bairro ficou espremido entre duas vias arteriais de grande importância para a cidade, as avenidas Ipiranga e Primeira Perimetral, reunindo transformações nos perfis de uso e ocupação. Hoje no bairro Cidade Baixa verifica-se uma variedade de tipologias de parcelamentos fundiários, com lotes estreitos ocupados por sobrados até lotes de miolo de quadra, com antigos galpões industriais. Entre esses dois padrões, ainda se encontram lotes com casas, lotes de edificações baixas e, mais recentemente, lotes com edificações que ultrapassam os 10 pavimentos.

A análise dessas transformações foi possível a partir da identificação de um processo de desmembramento/remembramento de lotes para a instalação de empreendimentos imobiliários. Estabeleceu-se uma inversão do vetor até então seguido, quando áreas de chácaras foram parceladas em áreas menores. Essa nova postura opõe-se ao modelo de cidade que vinha sendo construída no bairro Cidade Baixa ao longo do século XX.

As formas urbanas presentes na cidade de Porto Alegre correspondem a um conjunto de objetos heterogêneos, uma situação comum a muitas cidades brasileiras. Santos define que a “[...] cidade é essa heterogeneidade de formas, mas subordinada a um movimento global. O que se chama desordem é apenas a ordem do possível, já que nada é desordenado” (SANTOS, 1988, p.22).

Os padrões urbanos idealizados sobre uma cidade ao longo do tempo estão associados a contextos sociais distintos. Panerai (2014) afirma que a busca pela compreensão da cidade contemporânea “[...] desafia os meios de análise de que nos valemos para explicá-la”. Para este autor, as urbanizações recentes não seguem a lógica da urbanização de “cidades tradicionais”.

[...] para entender as cidades é necessário considerá-las com gosto — logo se soma uma outra ambição: participar modestamente de um corpo de conhecimentos em que se misturam — de modo impuro — a abordagem histórica, a geografia, o trabalho cartográfico, a análise arquitetônica, a observação dos sistemas construtivos e dos modos de vida

Nesse sentido, a ideia de tecido urbano adquire uma potência analítica considerável na medida em que este expressa um duplo enfoque. O tecido urbano evidencia a substância material, assim como a sua forma de organização e adaptação no tempo. Segundo Panerai, Castex e Depaule (2013, p. 201) e Panerai (2014, p. 77), as continuidades e as renovações são evocadas simultaneamente, fator que garante uma leitura aprofundada da cidade e dos seus processos de transformação, gravados na forma urbana.

Como instrumento de análise da cidade, o tecido urbano apresenta “[...] três elementos que o constituem, funcionando como lógicas” (PANERAI; CASTEX; DEPAULE, 2013, p. 202). São elas: a lógica das vias, que apresenta um papel de movimento e distribuição no espaço público; a lógica do parcelamento do solo, que define as questões fundiárias e a organização da ocupação do solo; e a lógica das edificações que materializam as diferentes atividades. Essas três lógicas são entendidas como um sistema que estrutura o espaço urbano e viabiliza permanências e/ou transformações ao longo do tempo.

A via: esse elemento do tecido urbano garante a circulação e a mobilidade por meio da cidade. Entendem-se as vias como o conjunto de espaços públicos, tais como “[...] ruas, vielas, bulevares, avenidas, largos, praças, etc.” (PANERAI, 2014, p. 79), ou seja, todos os espaços não construídos que são acessíveis livremente. Esse conjunto de espaços públicos se organiza a partir de uma rede de conexões contínua e hierarquizada que possibilita os percursos. Nessa leitura, a rede viária corresponde ao elemento de conexão do tecido urbano, garantindo a sua articulação cotidiana. Trata-se do lugar de onde as pessoas visualizam a cidade e sua diversidade. Nessa análise, a estrutura viária é o ponto de partida para abordar a questão das transformações promovidas pela indústria da construção civil e pelo mercado imobiliário no recorte escolhido. Do ponto de vista da cidade, não há uma economia urbana sem a acessibilidade da rede viária. No entanto, não basta a acessibilidade, pois essa constituição também depende da maneira como o solo urbano está organizado.

O parcelamento: as parcelas fundiárias ou lotes são as bases territoriais conectadas pelas vias e juridicamente entendidas como propriedades onde as edificações são construídas. Os lotes, originados de um parcelamento, tratam de um domínio constituído pela “[...] soma de propriedades fundiárias, cujos limites estão definidos nas plantas cadastrais” (PANERAI, 2014, p. 86).

Sobre a estrutura fundiária, Panerai aponta não para o lote em si, mas para um conjunto de parcelas que constituem a estrutura da análise. Assim, a estrutura fundiária é responsável pela divisão do solo urbano em parcelas que variam do ponto de vista da forma e das dimensões. Para Panerai, a parcela é:

[...] uma unidade de solo urbano organizada a partir da rua onde as edificações são construídas. Neste sentido, a estrutura fundiária, como um todo, é o elemento de articulação entre a estrutura não construída, a via, e a estrutura construída, o edifício. Trata-se do elemento intermediário que condiciona a expansão e o crescimento da cidade

A estrutura fundiária é a base territorial na qual o edifício materializa-se enquanto mercadoria a ser comercializada segundo a dinâmica da economia urbana. O parcelamento é, portanto, a condição para a realização da edificação no mercado imobiliário.

O edifício: esse terceiro elemento do tecido urbano corresponde a uma forma construída em uma parcela que é acessada a partir da via. Um conjunto de edifícios é entendido como uma “tipologia construída” (PANERAI, 2014, p. 122) que nutre relações diretas com as tipologias dos outros elementos (vias e lotes). Nesse sentido, pensar a edificação é pensar a relação desta com o contexto territorial que a condiciona.

O lote edificado parece constituir o nível cuja análise é mais frutífera, porque nele podemos entender, de imediato, a relação do edifício com a porção de território urbano que o suporta. Ao privilegiar esse nível, é evidente que findamos por abranger também questões colocadas pela análise parcelar. Contudo, o objetivo é ultrapassar a leitura cadastral em planta, para observar, na espessura da massa construída, como está constituído o tecido

A partir dessa reflexão, admite-se que o imóvel urbano é uma materialização do uso da parcela. Se o parcelamento divide e organiza o solo urbano, as edificações efetivam essa divisão e essa organização, originando uma paisagem observada a partir das vias. O conjunto das edificações é o estágio final da constituição do tecido urbano que dá a forma da cidade. Nos dois tópicos anteriores, descreveram-se as condições materiais básicas (via e parcela) para a formação de um mercado, que se efetiva ou se realiza materialmente a partir das edificações a serem comercializadas.

Esse sistema (vias, parcelas e edificações) configura uma base para as transformações urbanas enquanto resultado de mudanças sociais da vida de uma população, pois:

[...]. Em cada uma das intervenções que consideramos anteriormente, podem ser observadas as formas e operações que estruturam a composição. Essas formas se referem a grupos de conceitos, referências e técnicas com base nos quais o projeto é elaborado. Chamaremos esses grupos de modelos de arquitetura

Nesse aspecto, a ideia de tecido urbano e das três lógicas destacadas permite uma análise da forma urbana contemporânea, por meio de um reconhecimento de relações que se estabelecem, ou não, entre as tipologias arquitetônicas.

Panerai (2014, p. 124) explica que:

O estudo da relação entre os tipos construídos e a forma urbana é o meio para compreender a estrutura da cidade ao mesmo tempo como continuidade histórica de um processo e como fenômeno parcial de tal continuidade, ele não constitui um fim em si mesmo e deve ser acompanhado por uma análise dos elementos da estrutura urbana e dos processos de crescimento.

A superposição de modelos arquitetônicos salienta não apenas os contrastes entre os diferentes períodos da História, mas também a lógica existente hoje nas transformações de bairros de cidades brasileiras. Esse sistema se mostra por uma série de experiências e, sendo assim, traz a possibilidade de se transmitir como conhecimento. Maderuelo (2010) enfoca o apagamento de arquiteturas de períodos passados como um processo individualizante, desencontrado, típico dos nossos tempos, e:

[...] assim, a cidade do século 21 torna-se uma sucessão desordenada de espaços anônimos que, na sua falta de identidade, são apresentados como idênticos entre si em qualquer ponto do planeta, rejeitando a possibilidade de conter elementos simbólicos que foram substituídos pelas grandes marcas multinacionais de consumo, transformados de referências universais para territoriais

A cidade capitalista do século 21 e seu processo de produção e reprodução podem ser entendidos como uma forma urbana em constante transformação a partir de um “[...] sistema inevitavelmente expansível” (HARVEY, 2005, p.43). Tal sistema se fundamenta em um duplo movimento que sustenta o processo de acumulação e concentração do capital. Ora ocorre uma expansão do tecido urbano sobre uma área até então não ocupada (natural), ora ocorre um processo de intensificação do uso de um solo já ocupado por uma preexistência.

Nas duas circunstâncias, as alterações nas legislações urbanísticas são cruciais para o processo de produção do espaço. No primeiro caso, trata-se de uma mudança no perímetro edificado; no segundo, de uma alteração dos índices construtivos até então permitidos “[...] sustentando a acumulação de capital” (HARVEY, 2005, p. 48). O que define a escolha é uma questão de custo benefício ou de margem de lucro mais ou menos elevada, subordinando o sistema via, parcelamento e edificação à lógica de concentração e acumulação do capital.

Nesse entendimento, a sociedade e a cidade, sendo certo que esta reflete espacialmente a primeira, tornam-se apenas os meios para se chegar a um fim: a manutenção da taxa de lucro capitalista a partir da produção do espaço. Com isso, a sociedade se movimenta no território, ocupando e desocupando determinadas áreas em função de efeitos condicionados pelas alterações nas legislações urbanísticas e nas materialidades, conforme os ciclos do capital fundamentados na “destruição criativa” (HARVEY, 1992)1.

A cidade de Porto Alegre traz, em seu contexto contemporâneo, contrastes entre suas formas edificadas. Esse pressuposto pode ser interpretado como consequência da instalação de unidades habitacionais multifamiliares que alteraram os padrões de usos e a paisagem urbana ao longo do tempo. Assim, entende-se que, em lugares como o bairro Cidade Baixa, a história da expansão urbana seguiu um padrão marcado pela história da alteração de usos e do aumento de índices construtivos. Ao longo do crescimento da cidade, a atuação da indústria da construção trouxe profundas transformações provocadas pelo aparecimento de novas tipologias edificadas, condicionadas às alterações de vias e de parcelamento. A superposição de modelos arquitetônicos evidencia os contrastes entre os diferentes períodos da História e, ainda, a política praticada pelos agentes de cada período a partir dos regimes urbanísticos.

Este estudo se estrutura em duas linhas de análise: uma abordagem formal do estudo urbanístico e outra que parte de conceitos da geografia econômica, formalizados sobre as transformações da forma urbana do mencionado bairro ao longo do tempo. A primeira se fundamenta nos estudos práticos do Arquiteto e Urbanista Philippe Panerai sobre “[...] a maneira como a forma urbana se estrutura e se transforma” (PANERAI; CASTEX; DEPAULE, 2013), a partir da relação entre três lógicas complementares: “[...] as vias, os parcelamentos e as edificações” (PANERAI, 2014). A segunda permeia conceitos do geógrafo David Harvey, em sua abordagem sobre a produção capitalista do espaço nas cidades a partir da ideia de “ajuste espacial” (HARVEY, 2005). Esse ajuste se fundamenta nos processos de expansão e/ou intensificação do uso do solo viabilizados pelas legislações urbanísticas, como momentos importantes na garantia da circulação e acumulação do capital no território, segundo a dinâmica da “destruição criativa”. A abordagem aqui utilizada nos auxilia a contextualizar o tempo das transformações urbanas da Cidade Baixa, enquanto a abordagem apoiada em Panerai estrutura a análise da materialidade edificada.

Analisam-se as transformações urbanas do bairro Cidade Baixa a partir de três casos empíricos e seus contextos de inserção. Estes são abordados por meio de três lógicas complementares (vias, parcelamentos, edificações) em dois momentos distintos do tempo: a ocupação extensiva inicial do território (expansão do uso do solo urbano) e o processo atual de ocupação intensiva (intensificação do uso do solo urbano). Entende-se que essa abordagem espacial e temporal viabiliza uma leitura consistente das transformações na forma urbana da Cidade Baixa e seus condicionantes territoriais (fundiários) e legais (legislação de uso e ocupação do solo). Busca-se evidenciar a relação entre tais variáveis na materialização da dinâmica de circulação e acumulação do capital no espaço, via produção imobiliária.

Em Porto Alegre, no ano de 1913, o então intendente José de Montaury Leitão publicou o Ato 96, que se referia ao “Regulamento Geral de Edificações: condições de construções e reconstruções”. Por meio desse ato, o Poder Público Municipal passou a controlar, de modo mais efetivo, o uso e a ocupação do solo. O ato estabeleceu regramentos referentes a licenciamentos relacionados aos tipos arquitetônicos e seus usos. Em seu Capítulo IV, estabeleceu que:

§15 – Nos edifícios com uma face sobre a rua, a altura da fachada será tal, que para qualquer posição do plano de secção, a reta, passando pelo ponto extremo, oposto do perfil transversal da Rua e inclinado de 3/2 sobre a horizontal, não corte o perfil do edifício

O parágrafo 15 citado demonstra uma preocupação na relação entre as alturas das edificações com seus logradouros. Tal referência se colocava como o paradigma regrador dos limites de altura dessa época, além das dificuldades de edificar arquiteturas com mais de um pavimento.

Quase meio século depois houve uma mudança do paradigma ordenador da altura das edificações da cidade. Em 30 de dezembro de 1959, durante a gestão do Prefeito Tristão Sucupira Viana, foi emitida a Lei Municipal 2046 relativo ao primeiro Plano Diretor de Porto Alegre. Essa Lei foi resultante dos trabalhos iniciados em 1954 pela Divisão de Urbanismo e dos estudos de Edvaldo Pereira Paiva. Nesse plano, pela primeira vez foram utilizados em Porto Alegre parâmetros baseados nas características da unidade fundiária — o lote. Dessa forma, a largura do logradouro deixou de ser o paradigma ordenador que condicionava a altura das edificações. Surgiram zoneamentos que estabeleciam padrões relativos aos usos, índices de aproveitamento, taxas de ocupação e recuos, todos associados ao lote, e não mais à largura da via.

A partir da abordagem de Panerai (2014), entende-se que a história do planejamento urbano em Porto Alegre é marcada por uma transformação no grau de relevância da organização do espaço e os três elementos estruturantes: a via, o parcelamento e a edificação. No princípio do século XX, o parâmetro determinante era a estrutura viária em função de uma lógica de ocupação do território pautada pela circulação (SOUZA, 2010). Essa perspectiva muda em meados do século XX a partir do Plano Diretor de 1959, quando o ordenamento da ocupação do território passa a estar fundamentado na estrutura fundiária (ALMEIDA, 2004). Tal paradigma se mantém no atual regime urbano.

O referido regramento urbano balizado por índices construtivos atrelados ao lote se reverteu em um sistema gerador de grandes lucros de investimentos de empreendimentos imobiliários, por parte da indústria da construção e do mercado de imóveis. Os agentes da produção do espaço costumam ser os mesmos, mas, segundo Corrêa (1989, 1997, 2014), os proprietários dos meios de produção, os proprietários fundiários, os promotores imobiliários, o Estado e os grupos sociais excluídos se diferenciam naquilo que repercute como materialidade. Entre os agentes existe uma assimetria na relação de forças. Nesse sentido, as transformações da tríade, via, parcelamento, edifício, correspondem a uma nova oportunidade de lucro imobiliário. A partir da ideia de ‘transformação’ na forma como esses elementos estão estruturados na legislação urbanística surgiu uma lógica de planejamento que se articula entre os agentes e a racionalidade, a qual emerge nas formas adotadas pela produção imobiliária atual.

A produção imobiliária de Porto Alegre do início do século XXI (2000-2019)2 segue apresentando variações morfológicas como ocorreu ao longo do século XX. Essas morfologias variam conforme o seu parcelamento fundiário, as características da via e seus respectivos condicionantes urbanísticos.

Do ponto de vista tipológico, a produção imobiliária é classificada em quatro tipos pelo Cadastro Fiscal do IPTU3. Tal classificação evidencia diferentes espaços urbanos: a produção de casas (em novos loteamentos), a produção de edifícios de apartamentos, a produção de condomínios horizontais abertos e a produção de condomínios horizontais fechados.

Das quatro tipologias produzidas em Porto Alegre no século XXI, a produção de edifícios de apartamentos apresenta o maior volume de área construída, 13.676.800m² (cerca de 63% da produção total), conforme os dados do Cadastro Fiscal do IPTU. Nesse sentido, entende-se a produção de edifícios de apartamento como tendência hegemônica na cidade que, ao contrastar de forma significativa com as pré-existências arquitetônicas, acrescenta uma nova camada à paisagem.

A produção de edifícios de apartamentos ocorreu em centralidades do município representativas da dinâmica da produção imobiliária local, com destaque para uma maior concentração na zona central de Porto Alegre da qual faz parte o bairro Cidade Baixa, conforme a Figura 1. Verifica-se uma associação direta entre as principais concentrações dessa tipologia e uma base fundiária caracterizada por lotes de maiores dimensões.

Concentrar e diferenciar é uma dinâmica imobiliária recorrente na economia capitalista de mercado e impacta o espaço urbano. Em Porto Alegre, essa dinâmica apresenta uma materialidade que se expressa na produção de ofertas para o mercado. Relevante transformação formal evidencia na situação de Porto Alegre uma alteração na estrutura fundiária em novas localizações periféricas e em áreas consolidadas.

Parte desse contexto, o bairro Cidade Baixa (Figura 1), é marcado por um processo de verticalização nas duas primeiras metades do século XXI, a partir de alterações significativas não só na legislação, mas especialmente na sua base fundiária. Em função de processos de desmembramento/remembramento de lotes menores, originam-se lotes maiores que oferecem condições materiais para novos empreendimentos, distintos do que era produzido até então no local. A seguir, problematiza-se tal processo de transformação fundiária a partir de uma contextualização histórica.

No início do século XX, a cidade de Porto Alegre passou por transformações significativas. Em um mapa de Porto Alegre de 1888, de autoria de João Cândido Jacques, sobreposto sobre uma imagem de satélite contemporânea, pode-se notar o traçado da futura avenida João Pessoa, então avenida da Redenção e da antiga rua da Azenha, margeando o “Campo da Redenção”. Observa-se, a partir da relação entre os dois mapas de Porto Alegre (Figura 2), o processo de expansão urbana, ocorrido no final do século XIX e que se consolidou no século XX.

O bairro Cidade Baixa é parte desse processo, sendo o lócus inicial de um mercado imobiliário que busca atender a uma demanda por moradia da classe trabalhadora. Nesse momento histórico, observa-se uma dinâmica de ocupação territorial fundamentada no loteamento de grandes áreas vazias (Figura 2). No entanto, ao se analisar esse território na atualidade, verifica-se no local uma produção imobiliária não mais fundamentada no desmembramento de grandes áreas (como anteriormente), mas no remembramento de lotes, o que possibilita a intensificação do uso do solo pelo capital, a partir de novos produtos imobiliários, agora verticalizados. Assim, para que o novo espaço urbano fosse criado na Cidade Baixa, foi necessário um processo de destruição de parte do contexto urbano (fundiário e edificado) preexistente, conforme a lógica da “destruição criativa”. Altera-se a estrutura fundiária, as formas edificadas e a população residente, por consequência. Hoje não é mais a classe trabalhadora que habita o bairro Cidade Baixa, mas uma classe média interessada em estar próxima ao centro, em uma área marcada por uma vida noturna e cultural pulsante, bem distinta da vida do século XIX e da primeira metade do século XX.

Esse novo perfil de espaço e de sociedade pode ser evidenciado a partir da dinâmica imobiliária recente do bairro. Destacam-se novos empreendimentos verticalizados que surgem no início dos anos 2000. A partir da relação entre os agentes descritos por Corrêa, desencadeia-se uma série de alterações significativas na legislação de usos e ocupação do solo, propostas pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental (PDDUA) de 1999. As alterações na Lei do PDDUA foram fundamentais para viabilizar tais mudanças espaciais e sociais, a partir do mercado. Entretanto, nada disso seria possível sem uma reorganização da base fundiária do bairro Cidade Baixa.

O aumento da escala da produção habitacional tem imposto alterações nos padrões fundiários e modificado as relações entre o espaço público da rua e o privado dos lotes no bairro Cidade Baixa. Ao estudar o quarteirão da cidade de São Paulo, Felipe de Souza Noto descreveu que a parcela mínima:

[...] estabeleceu um parâmetro de parcelamento insuficiente para a atuação do mercado imobiliário residencial nos setores economicamente mais atrativos, incentivando (e permitindo) a multiplicação de remembramentos e a consequente reconfiguração social de bairros inteiros

A situação descrita por Noto demonstra uma profunda correspondência com as premissas que têm condicionado os processos de remembramentos de Porto Alegre e alterado significativamente a característica do quarteirão, impactando a paisagem. Ao estabelecer uma relação entre a “pilhagem e a destruição” de Harvey4 e um caso da cidade de São Paulo, Fix descreve:

[...] quanto mais aberto for o mercado de terras, mais imprudentemente o capital pode procurar realizar suas expectativas excessivas por meio da pilhagem e da destruição das condições de produção do espaço. Por isso, a especulação fundiária é a um só tempo necessária ao capitalismo e insanamente destrutiva

Nesse sentido, os remembramentos, enquanto estratégia da produção imobiliária descrita por Noto, oportunizam o surgimento de um novo padrão fundiário. Com esse sistema, viabilizam-se novas formas urbanas em localizações até então à margem dos vetores imobiliários tradicionais de Porto Alegre (ALMEIDA, 2004). Os três empreendimentos, analisados a seguir, são a concretização do referido processo na medida em que surgem por uma mudança na legislação, que permitiu a verticalização na área que se materializou após uma reorganização fundiária de suas respectivas localizações.

A partir de meados da década de 1950, desencadeou-se um processo de alteração dos tipos de usos e morfologias construídas sobre as unidades fundiárias da cidade de Porto Alegre, quando edificações unifamiliares passaram a ser substituídas por edificações multifamiliares. Evidenciou-se nesse processo uma mudança envolvendo uma agitação no mercado de imóveis. Algumas edificações construídas durante o fim do século XIX e o início do século XX foram demolidas, e seus lotes passaram a ser vendidos para agentes da indústria da construção civil. Tal processo desencadeou a inserção de uma série de empreendimentos imobiliários de edificações multifamiliares, ofertadas ao mercado de imóveis nas décadas seguintes.

Ao longo das décadas de 1960, 1970, e 1980, ou seja, durante a vigência do Plano Diretor de 1959 (PORTO ALEGRE, 1959) e do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de 1979 (PORTO ALEGRE, 1979), uma série de edificações unifamiliares de 1 e 2 pavimentos passou a ser substituída por edificações multifamiliares de 3 e 4 pavimentos no bairro em questão. Desencadeou-se, assim, uma série de transformações não apenas nas tipologias de edificações, mas também no perfil dos moradores e na dinâmica entre o bairro e as demais regiões da cidade. Ainda assim, essas mudanças mantiveram um certo padrão na relação entre as novas morfologias e usos e as preexistências, situação diferente das transformações que ocorriam em outros locais, como o Bairro Centro Histórico, onde edificações de muitos pavimentos eram construídas em meio a antigos sobrados.

Com a chegada do novo milênio e a vigência do PDDUA de 1999 (PORTO ALEGRE, 1999), transformações mais profundas passaram a se enraizar nos espaços do bairro. Surgiram ocupações de edifícios por bares e restaurantes acompanhadas por uma crescente variação das atividades do bairro, dentre estas as noturnas, fenômeno que tornou o bairro Cidade Baixa uma referência desse tipo de uso na cidade. A referida atividade em um bairro predominantemente residencial, formado por edificações unifamiliares e multifamiliares, tem gerado uma série de conflitos.

Outra mudança iniciada a partir dessa legislação estabeleceu um contraste significativo sobre esse bairro: o surgimento de empreendimentos de edificações multifamiliares construídas entre 7 e 17 pavimentos, como pode ser verificado na imagem a seguir (Figura 3). A partir dessas novas tipologias e desses novos usos, houve uma profunda transformação na dinâmica do bairro Cidade Baixa.

Dessa forma, propõe-se a análise de três edificações (Figura 3) como amostras das construções praticadas por meio do atual regime urbanístico (PDDUA).

O processo de reorganização de unidades fundiárias do bairro Cidade Baixa, ao longo do tempo, analisada sob conceitos de Panerai (2014), possibilitou um reconhecimento de inflexões sobre as referências dos elementos constituintes do tecido urbano ao longo do tempo. Durante essa abordagem, revelou-se a importância de fatores econômicos como elementos desencadeadores dos processos de transformações. Dessa forma, mostrou-se necessária uma segunda abordagem que perpassou a lógica fundamentada na concentração e na acumulação do capital no espaço, conforme David Harvey (2005), sendo certo que a indústria da construção e o mercado imobiliário acompanham e, em certo nível, orientam esse processo.

Por meio da exploração de novas áreas urbanas ou da revalorização de áreas já consolidadas, que passaram a receber novos investimentos imobiliários, a cidade se transforma e mantém a taxa de lucro imobiliário, seguindo uma lógica fundamentada na concentração e acumulação do capital no espaço. Tal lógica ocorreu a partir da expansão geográfica do capital, durante a primeira fase de ocupação do bairro e da intensificação do aproveitamento do parcelamento por meio da verticalização, fase atual do bairro. Assim, os ganhos econômicos sobre um mesmo espaço urbano estruturado provocaram um novo padrão de densificação que pode ser reconhecido no espaço das cidades por essas duas abordagens.

A produção do espaço urbano é algo ininterrupto segundo essa lógica capitalista, a qual impõe uma circulação de capital no território como condição para o seu processo de concentração e acumulação. Não se trata de produzir algo para o atendimento de uma demanda social, mas de ofertar espaço para a reprodução do capital. Nesse sentido, a transformação do espaço urbano está condicionada à circulação, à concentração e à acumulação do capital, o que maximiza os ganhos imobiliários mediante a conjunção de diferentes produtos imobiliários.

Para que o capital possa circular segundo essa lógica, é fundamental um suporte territorial, que corresponde à articulação entre três estruturas: a viária, a fundiária e a edificada, como demonstrado. Esses três aspectos do espaço urbano precisam estar em perfeita sintonia para viabilizar a circulação, a concentração e a acumulação do capital. A partir da relação entre indústria da construção civil, esfera da produção de mercadorias, e mercado imobiliário, esfera da realização das mercadorias, observa-se que essa dinâmica varia de localização para localização ao longo do tempo.

O bairro Cidade Baixa em Porto Alegre, abordado aqui, é um exemplo claro dessa situação. A sua ocupação inicial foi fruto de uma expansão urbana baseada num perfil populacional de baixo poder aquisitivo, a classe trabalhadora. Tratava-se de uma localização ocupada por um perfil social específico, num momento temporal que, através de estruturas viárias, fundiárias e edificadas específicas, configurou um tipo de mercado imobiliário. Na atualidade, o que se verifica é um processo de intensificação do uso do solo oriundo de uma mudança na legislação urbanística6. Tal mudança responde a um novo contexto da produção imobiliária local em que o capital potencializa a sua lucratividade por meio de grandes empreendimentos imobiliários. Esses novos produtos são expressões concretas de uma lógica de acumulação capitalista fundamentada na convergência, mediante o acesso ao financiamento imobiliário, entre a identificação de uma nova demanda populacional a ser atendida (classe média alta) e a produção do espaço via incorporação imobiliária. No entanto, tal conjuntura só se materializou com ajustes na estrutura fundiária do bairro.

Verificou-se no bairro uma verticalização viabilizada por um processo de reorganização fundiária marcado por desmembramento/remembramento de lotes. O resultado é que a Cidade Baixa do passado já não existe mais. Entretanto, alguns casarios ainda estão presentes para contar essa história de transformação do espaço, sendo certo que esta é a mesma história do processo de circulação e acumulação do capital no tempo. Nesse sentido, a forma como a cidade tem sido construída na atualidade demonstra uma lógica pautada na reprodução das diferenças sociais e espaciais. Para se obter o retorno lucrativo desejado, torna-se fundamental a materialização de uma produção imobiliária que se diferencie. A busca capitalista está na produção de exclusividades que repercutem na forma urbana fragmentada da cidade do século XXI como uma estratégia de produção lucrativa.

O modelo atual, presente nos casos analisados, evidencia um mecanismo em que há uma supervalorização de fatias pontuais da estrutura fundiária em função de grandes empreendimentos. Ao mesmo tempo, as edificações preexistentes no entorno se depreciam física e economicamente em função de uma condição espacial que deixa de ser interessante na configuração do mercado vigente. Nesse aspecto, compreende-se como uma necessidade a busca por novos paradigmas legais no controle do uso e da ocupação do solo urbano que não estejam restritos apenas à dimensão fundiária como fator determinante para as possibilidades construtivas.

Nesse cenário possível e considerando que haja uma demanda sobre a região, tal situação possibilitaria a criação de um aquecimento e consequente valorização do mercado sobre as edificações preexistentes para um reuso em formatos contemporâneos, no caso de edificações comerciais ou mesmo residenciais. Assim, entende-se que, em contextos com preexistências consolidadas, faz-se necessário um melhor diálogo entre as diferentes formas construídas. Defende-se aqui uma visão relacional que considere as características formais do entorno como um fator de controle para as novas edificações.