oculum Oculum Ensaios Oculum Ens. 1519-7727 2318-0919 Pontifícia Universidade Católica de Campinas, Programa de Pós-Graduação em Urbanismo 00000 10.24220/2318-0919v21e2024a5479 ORIGINAL Incidência e repercussões do AIRBNB: o caso do Rio de Janeiro AIRBNB incidence and implications: the case of Rio de Janeiro 0000-0003-0624-122X Andrade Josiane Nascimento 1 aporte teórico para as discussões revisão bibliográfica levantamento de dados elaboração das tabelas e mapa 0000-0001-9986-5394 Araujo Cristina Pereira de 1 desenho do artigo aporte teórico revisão bibliográfica revisão do texto 0000-0001-6748-209X Cristino Claudio Tadeu 2 estruturação metodológica análise e interpretação dos dados Universidade Federal de Pernambuco, Departamento de Arquitetura e Urbanismo, Programa de Pós-Graduação em Desenvolvimento Urbano, Recife, PE, Brasil. Universidade Federal de Pernambuco Departamento de Arquitetura e Urbanismo Programa de Pós-Graduação em Desenvolvimento Urbano PE Recife Brasil Universidade Federal Rural de Pernambuco, Departamento de Estatística e Informática, Programa de Pós-Graduação em Biometria e Estatística Aplicada, Recife, PE, Brasil. Universidade Federal Rural de Pernambuco Departamento de Estatística e Informática Programa de Pós-Graduação em Biometria e Estatística Aplicada PE Recife Brasil Correspondência para/ Correspondence to : C. P. Araujo. E-mail : cristina.pereira@ufpe.br

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Editor

Renata Baesso Pereira

 22 4 2024 2024 21 e245479 19 10 2021 09 10 2023 04 10 2023 Este é um artigo publicado em acesso aberto sob uma licença Creative Commons . <bold>Resumo</bold>

Este artigo objetiva analisar a incidência de oferta de imóveis Airbnb na cidade do Rio de Janeiro, de modo a verificar uma potencial inversão das unidades disponibilizadas ao mercado de aluguel de longa duração para a plataforma. A partir de uma abordagem exploratória, foram coletados os dados censitários referentes aos domicílios particulares permanentes do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Os dados quantitativos dos anúncios do Airbnb e suas características tipológicas e espaciais foram obtidas no site Inside Airbnb . Foram ainda coletadas informações de renda dos moradores e valores de aluguel por metro quadrado nos bairros da cidade do Rio de Janeiro. À luz da dinâmica intraurbana, notou-se predomínio de unidades inteiras na zona sul da cidade, podendo-se inferir fuga de imóveis do mercado de aluguéis à plataforma. Na região central, destaca-se grande oferta de imóveis compartilhados, revelando uma expressividade menor aos aluguéis, enquanto na zona oeste destacam-se imóveis inteiros e áreas completamente capturadas pela plataforma, que deixaram de ir para o mercado, permitindo inferir repercussões negativas à dinâmica imobiliária e provável atualização do caráter rentista.

<bold> <italic>Abstract</italic> </bold>

In this paper, the authors aim to analyze the incidence of the supply of Airbnb properties in the city of Rio de Janeiro, to verify a potential turnover of units made available to the long-term rental market for the platform. Using an exploratory approach, census data was collected on permanent private households from the Brazilian Institute of Geography and Statistics. Quantitative data on Airbnb listings and their typological and spatial characteristics were collected from the Inside Airbnb website. We also collected information on residents’ incomes and rental values per square meter in the neighborhoods of the city of Rio de Janeiro. Considering the intra-urban dynamics, there was a predominance of entire units in the south of the city, which could infer a flight of properties from the rental market to the platform. In the central region, there is a large supply of shared properties, revealing less expressive rentals, while in the west there are entire properties and areas completely captured by the platform, which no longer go on the market, allowing us to infer negative repercussions for real estate dynamics and a probable updating of the rentier character.

<bold>Palavras-chave:</bold> Capitalismo de plataforma Dinâmica imobiliária Dinâmica urbana Economia do compartilhamento Aluguéis <bold> <italic>Keywords:</italic> </bold> Platform capitalism Real estate dynamics Urban dynamics Sharing economy Rents <bold>Introdução</bold>

O surgimento e a consolidação das plataformas digitais direcionadas para as mais variadas atividades contemporâneas remetem, diretamente, ao regime de acumulação flexível. Em um momento em que os dados são cada vez mais importantes para direcionar as preferências das pessoas, a plataforma é um modelo ideal para renovar a forma de se acumular na contemporaneidade (Srnicek, 2018 ). Empresas como Amazon, Uber e Airbnb se destacam na vanguarda dessa forma de fornecimento de produtos e serviços, ancorando-se em um discurso de compartilhamento e apresentando algumas contradições quanto a sua finalidade.

O conceito é que, a partir da oferta de bens e serviços dos mais variados – como caronas, entregas e quartos –, fossem compartilhados, também, elementos intangíveis como a experiência, em acordo com uma lógica de consumo que valoriza mais o acesso que a posse (Rifkin, 2000 ,  2015 ). Embora a popularização das plataformas digitais as faça alcançar cada vez mais pessoas, o que reforça um discurso de democratização do acesso aos bens e serviços, na prática, o que se nota é um caráter de exploração do trabalhador, haja vista a falta de compromisso trabalhista entre o empregado e a empresa. Desse modo, alguns outros termos têm sido utilizados para caracterizar este modelo de negócios como uberização 3 (Slee, 2017 ; Antunes, 2020 ), capitalismo de multidão 4 (Sundararajan, 2018 ) e capitalismo de plataforma, definido por Srnicek ( 2018 ) como um modelo de negócios capaz de extrair e controlar grande quantidade de dados enquanto uma nova forma de acumulação, no qual se aprofundam a exploração da força de trabalho e a ressignificação de bens, dando origem a um modelo hegemônico que cobra que cidades sejam inteligentes, trabalhadores flexíveis e negócios disruptivos.

Nesse contexto, pode-se inserir o Airbnb como um de seus principais representantes, haja vista sua capacidade de transformação de um espaço, antes utilizado apenas como moradia, em um meio de hospedagem, muitas vezes com alto nível de profissionalização, mesmo que não seja uma atividade regulamentada na maioria das cidades. Os efeitos, positivos ou negativos, da sua consolidação são mais bem percebidos em países nos quais essa dinâmica se iniciou primeiro, como é o caso do Canadá, onde foram removidas 13.700 unidades de habitação de mercados de aluguel em Montreal, Toronto e Vancouver (Wachsmuth et al. , 2017 ) ou dos Estados Unidos, onde, em Los Angeles, observou-se uma crise nos preços da habitação, em que 50% da renda dos residentes destinava-se ao pagamento de aluguéis (Szabo, 2017 ; Lee, 2016 ). No Brasil, já se observa alguns conflitos quanto às alterações de uso e disputas jurídicas entre condomínios e proprietários (Tavolari,  2017 ), acrescido da dificuldade de se identificar a capacidade do município em comportar um número maior de imóveis Airbnb sem prejuízo ao mercado de aluguéis (Souza,  2021 ) e, também, acerca da sobreposição espacial com equipamentos de hospedagem (Lobo, 2020 ) 5 .

Diante do cenário apresentado, este artigo tem como objetivo analisar a incidência do Airbnb na cidade do Rio de Janeiro, no intuito de verificar seus efeitos sobre o mercado de imóveis residenciais. Escolhe-se a cidade do Rio de Janeiro como estudo de caso, porque esta é a única cidade brasileira, atualmente, a integrar o banco de dados do Inside Airbnb, uma plataforma de dados abertos que permite verificar como o Airbnb se comporta em diversas cidades ao redor do mundo, na intenção de demonstrar seus impactos sobre o mercado imobiliário 6 .

Metodologicamente, o presente trabalho se utiliza de abordagem quantitativa, a partir da mineração de dados referentes aos domicílios particulares permanentes, total e alugados, disponibilizados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) 7 . Do Inside Airbnb , procede-se à extração do número e da localização dos anúncios, de sorte a determinar a densidade de imóveis Airbnb por bairro e, com isso, perceber as tendências de inserção e impactos da plataforma na cidade.

Este artigo se estrutura em três partes, além desta introdução. Na primeira parte, busca-se contextualizar o papel do rentismo nas dinâmicas imobiliárias brasileiras e a aproximação do Airbnb com essa prática na atualidade. A seguir, caracteriza-se a cidade do Rio de Janeiro, um dos maiores mercados da plataforma, onde foi observada uma forte oferta de imóveis inteiros, na Zona Sul, ao passo que, nas Zonas Norte e Central, o que se encontrou foi uma maior disponibilidade de espaços compartilhados. A maior densidade de anúncios identificada na cidade corresponde ao bairro Camorim, na Zona Oeste, onde se localiza a Vila dos Atletas, construída para as Olímpiadas de 2016, que concentra muitos imóveis ofertados no Airbnb , contribuindo para que esse seja o bairro com a maior densidade de anúncios da cidade. Por fim, conclui-se que o tipo de oferta dos imóveis na plataforma relaciona-se com os aspectos de renda dos bairros analisados e, infere-se, que a inserção do Airbnb no contexto imobiliário da cidade favorece uma renovação das práticas rentistas.

<bold>Rentismo, capitalismo de plataforma e o surgimento do AIRBNB</bold>

A prática rentista faz parte das tradições imobiliárias brasileiras. Desde o período colonial, quando a riqueza se baseava não só na propriedade de fazendas, mas também de outros imóveis para fins comerciais, a possibilidade de ganhos a partir do aluguel se consolidou de maneira lucrativa para uma determinada parcela da sociedade (Lacerda; Abramo, 2020 ). Pautando-se nessas origens, a classe média patrimonial, que se estabelece a partir do século XX, tem no patrimônio imobiliário uma de suas principais características econômica e simbólica em diversos países (Piketty, 2014 ).

Bonduki ( 2017 ) destaca que, ao fim do século XIX e nas primeiras décadas do século XX, o que se observava era um predomínio do liberalismo, com privilégio à produção privada e recusa da provisão de moradia para os trabalhadores por parte do Estado. Este apenas intervia quando a situação de salubridade era muito grave ou quando se pretendia conceder isenções fiscais aos proprietários de casas de locação, o que favorecia a sua rentabilidade. Com uma economia direcionada às atividades agroexportadoras e com o forte predomínio do comércio sobre as indústrias, possuir casas de aluguel era uma maneira segura de rentabilizar poupanças e outros recursos. Desse modo, cidades como São Paulo e Rio de Janeiro sofreram uma grande valorização imobiliária em virtude do alto contingente populacional que recebiam pela imigração, de modo que se constituía uma opção de investimento para reserva de valor.

Segundo Bresser-Pereira ( 2018 , p.17), “[...] o capitalismo pode estar associado a diversos adjetivos, dependendo do momento histórico, das classes sociais, da natureza da coalizão de classes dominante, da coordenação pelo Estado e pelo mercado, da estrutura política”. Dessa forma, o século XX traz consigo o estabelecimento de três classes sociais: a trabalhadora, a capitalista e a classe média profissional ou tecnoburocracia. Neste contexto, após a Segunda Guerra Mundial, e, principalmente, a partir dos anos 1980, os rentistas que, em maioria, caracterizam-se por serem herdeiros, passam a figurar enquanto proprietários de companhias e delegam a administração delas a outra categoria, a dos financistas, que, por sua vez, ficam responsáveis por gerir a riqueza dos primeiros. Surge, assim, o capitalismo financeiro-rentista, no qual os capitalistas são, predominantemente, rentistas e os tecnoburocratas , que dirigem as companhias enquanto altos executivos, são os financistas (Bresser-Pereira, 2018 ).

Pode-se considerar, portanto, que o rentismo, na atualidade, não corresponde apenas ao comportamento econômico improdutivo e pouco inovador do proprietário que vive da renda de seus imóveis. Para Reygadas ( 2018 ), apesar das inovações inerentes aos mercados digitais, muitos agentes se utilizam delas de maneira rentista. Isto porque, uma vez desenvolvida a tecnologia e sua inovação, a empresa que detém aquele conhecimento pode cobrar o que se assemelha a um aluguel pelo seu uso. Toma-se como exemplo a Uber , que dispõe de tecnologia capaz de conectar pessoas que precisem de transporte ao motorista mais próximo. O desenvolvimento tecnológico exigiu trabalho e conhecimento, mas, uma vez disponibilizado o aplicativo, a empresa passou a cobrar pela sua utilização tanto dos motoristas quanto dos passageiros. Por mais que parte dos valores recebidos retornem para aprimoramento da tecnologia, o restante é apenas a taxa de utilização; um aluguel, enfim.

A visualização da prática rentista a partir da Uber é mais complexa, haja vista a utilização do carro como ativo. Mas, no caso do Airbnb , que se utiliza de imóveis para hospedagem, essa relação é mais palpável. Além das cobranças por parte da empresa para quem se hospeda, há uma comissão paga pelos proprietários para utilização da plataforma. Esses valores contribuem, sobremaneira, para o enriquecimento da empresa, mas, também, apresentam-se vantajosos aos proprietários que dispõem de seus imóveis (ou cômodos) ociosos em busca de ganhos financeiros. Segundo Hoffman e Heisler ( 2020 ), a prática de alugar via Airbnb , e demais plataformas similares, demonstra-se tão atrativa que já se registra em diversas cidades a prática buy to rent 8 , quando um imóvel é adquirido com o intuito específico de ser alugado por curtas temporadas com intermédio da tecnologia.

Nesse sentido, entre os agentes observados nessa dinâmica, destaca-se a figura do multiproprietário, ou seja, aquele anfitrião que oferta diversas unidades via plataforma que são em sua maioria, unidades inteiras. Os multiproprietários não são, necessariamente, pessoas físicas. Muitas empresas operam ofertando imóveis diversos, inclusive no mesmo edifício, configurando o que Lee ( 2016 ) denomina como “hotelização”. Embora o total de anfitriões com muitos imóveis anunciados não seja a maior parte, esta parcela é responsável por grande parte da receita da plataforma em algumas cidades. Em Los Angeles, por exemplo, 35% das transações do Airbnb concentram-se em 6% de anfitriões multiproprietários (Lee, 2016 ). E, no Brasil, já se observam diversas incorporadoras atuando também na oferta de imóveis para aluguel por temporada, com modelo de negócio semelhante ao das plataformas digitais, com um caráter de anfitriões multiproprietários 9 , que veem na economia do compartilhamento uma possibilidade de gestão de seus negócios.

Em resumo, tem-se que a economia do compartilhamento caracteriza-se pela dinâmica econômica que se vale da interação entre pessoas auxiliadas pela tecnologia. Essa troca pode se valer de elementos materiais ou intangíveis, como é o caso da “experiência” (Srnicek, 2018 ). Nessas práticas, inicialmente, as pessoas se engajavam nas relações de produção, consumo colaborativo e troca, visando vínculos de pertencimento e não necessariamente lucros. Essa compreensão é aprofundada por Botsman e Rogers ( 2011 ) ao relacionarem a ascensão desse tipo de negócio à crise financeira global de 2008. Em resposta às rupturas vivenciadas, surgem diversos modelos baseados em tecnologia e sediados, majoritariamente, no Vale do Silício. Isso ocorre em um momento após a popularização da internet e com financiamento pelo capital de risco articulado ao setor financeiro tradicional (Schor, 2017 ).

O surgimento desse tipo de empresa é entendido por Srnicek ( 2018 ) como uma reconfiguração do sistema capitalista, de modo a se valer de novas formas de exploração. Estabelece-se, assim, o que o autor denomina de capitalismo de plataforma, que não tem sua origem nas trocas da economia do compartilhamento, mas que deriva de três pontos importantes da história recente, a saber: a precarização e os modelos de negócios mais enxutos oriundos da crise de superprodução da década de 1970; o surgimento da indústria digital a partir da década de 1990; e, por fim, a crise financeira de 2008, que resultou em um grande contingente de mão de obra desempregada. Todos esses momentos serviriam como suporte para que as plataformas se consolidassem como um grupo de empresas de tecnologia que se vale de um discurso de compartilhamento para fomentar seus ganhos bilionários (Slee, 2017 ), como é o caso do Airbnb .

Fundado em 2008, com sede em São Francisco, o Airbnb é uma empresa de capital aberto, desde 2020. No Brasil, suas operações iniciaram em 2012, com muita expressão nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo, mas se espalhando rapidamente por todo o país (Airbnb, 2021 ). Por se tratar de uma plataforma bastante atraente para o turismo, nas cidades litorâneas nota-se uma predominância dos imóveis ofertados nas frentes de mar e adjacências. Isso corrobora com a análise de Gutiérrez et al . ( 2017 ), que afirma que a plataforma tem preferência pelos pontos de interesse turístico como centros históricos e praias. No Brasil, a prática de ofertar imóveis via Airbnb também vem sendo realizada por investidores e grupos imobiliários 10 , corroborando seu caráter rentista. O que o Airbnb oferece é a ideia de que o usuário gere aluguéis de curto prazo e obtenha uma renda complementar mesmo no cenário de pouca estabilidade econômica ou de insegurança dos empregos (Morozov; Bria, 2019 ; Antunes, 2020 ).

<bold>Incidência e repercussões da plataforma AIRBNB no Rio de Janeiro</bold>

Moraes ( 1999 ) aponta que os municípios litorâneos brasileiros compõem um espaço de especificidades, vantagens locacionais e um conjunto de funções bastante característico, o que os coloca em uma posição de privilégio e raridade. A impossibilidade de se reproduzir suas condições, bem como suas particularidades quanto ao uso e à ocupação do solo funcionam como uma alavanca para sua valorização e reconhecimento enquanto espaços de lazer por excelência.

Assim, é possível relacionar esta leitura com o que aponta Villaça ( 2001 ), ao definir que os produtos resultantes da produção do espaço intraurbano, como as ruas, as praças e os edifícios não são objetos urbanos em si, mas que devem ser considerados de forma agregada, compondo o que o autor denomina de capacidade de aglomeração do ponto: quanto melhor o ponto, elemento construído, se relacionar com os demais pontos do território, melhor localizado ele estará e mais valorizado será. O que se depreende é que a dominação através da estruturação do espaço intraurbano visa, principalmente, a apropriação diferenciada de suas vantagens locacionais. Dessa forma, a organização espacial leva em consideração não só a infraestrutura, mas, também, os deslocamentos das pessoas em torno de elementos marcantes do espaço, sejam naturais, como os rios e as praias, ou construídos, como shoppings e praças.

A cidade do Rio de Janeiro conta, atualmente, com 163 bairros (Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, 2021 ), nos quais se estima que vivam 6,7 milhões de habitantes, cuja renda média per capita era de R$2.373,00, em 2018 (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, 2021 ). Villaça ( 2001 ) destaca que sua topografia acidentada e tipo de solo dificultaram a urbanização homogênea, mas que, já no começo do século XIX, seu espaço urbano começou a se diversificar. Na Região Central, concentrou-se o comércio varejista, enquanto na zona sul organizaram-se em bairros aos quais foram direcionados muitos recursos do Estado e onde as classes mais privilegiadas se estabeleceram.

Para verificar como se distribuem os anúncios do Airbnb no município, utilizou-se o site Inside Airbnb . Como já informado na introdução deste artigo, trata-se de um banco de dados sem fins comerciais que permite analisar as informações disponíveis publicamente sobre as listagens do Airbnb de diversas cidades no mundo, de modo a permitir discussões sobre como a plataforma vem sendo utilizada (Inside Airbnb, 2021 ). Neste site, é possível verificar a abrangência dos anúncios por bairro no Rio de Janeiro que, por ora, é a única cidade brasileira a integrar o banco de dados. Dele foram extraídas as informações de imóveis inteiros e compartilhados disponibilizados.

A Tabela 1 apresenta a proporção de anúncios de imóveis inteiros e compartilhados por bairro e separados por zona, na cidade do Rio de Janeiro. Na Tabela 2 , por sua vez, observam-se as densidades desses anúncios organizados por bairro/zona da cidade, considerando apenas a oferta de imóveis inteiros. A ‘densidade 1’ representa a relação entre o anúncio de imóveis inteiros na plataforma Airbnb e a quantidade de domicílios na condição de alugados (DPP alugados). Por seu turno, a ‘densidade 2’ faz a mesma relação tendo como parâmetro o universo de domicílios particulares permanentes (DPP total) 11 . Na Figura 1 é apresentada a especialização da densidade de anúncios na cidade (DPP total), apontando para bairros que merecem destaque na análise.

- Proporção de anúncios por tipo nos bairros do Rio de Janeiro.
Bairro Imóveis Inteiros* Imóveis Inteiros (%) Imóveis Compartilhados* Imóveis Compartilhados (%)
Zona Norte
Abolição 3 60,00 2 40,00
Acari 0 - 0 -
Água Santa 3 75,00 1 25,00
Alto da Boa Vista 39 65,00 21 35,00
Anchieta 6 100,00 0 0,00
Andaraí 47 52,81 42 47,19
Bancários 2 50,00 2 50,00
Barros Filho 1 25,00 3 75,00
Benfica 4 44,44 5 55,56
Bento Ribeiro 8 72,73 3 27,27
Bonsucesso 3 60,00 2 40,00
Brás de Pina 1 7,14 13 92,86
Cachambi 27 67,50 13 32,50
Cacuia 3 33,33 6 66,67
Caju 1 100,00 0 0,00
Campinho 7 53,85 6 46,15
Cascadura 1 16,67 5 83,33
Cavalcanti 1 100,00 0 0,00
Cidade Universitária 1 100,00 0 0,00
Cocotá 1 16,67 5 83,33
Coelho Neto 1 33,33 2 66,67
Colégio 1 100,00 0 0,00
Complexo do Alemão 1 25,00 3 75,00
Cordovil 0 - 4 -
Costa Barros 0 0,00 0 100,00
Del Castilho 13 48,15 14 51,85
Encantado 9 60,00 6 40,00
Engenheiro Leal 0 - 0 -
Engenho da Rainha 1 33,33 2 66,67
Engenho de Dentro 48 60,00 32 40,00
Engenho Novo 17 36,96 29 63,04
Freguesia (Ilha do Governador) 5 50,00 5 50,00
Galeão 4 66,67 2 33,33
Grajaú 49 47,57 54 52,43
Guadalupe 11 55,00 9 45,00
Higienópolis 6 40,00 9 60,00
Honório Gurgel 0 0,00 1 100,00
Inhaúma 6 40,00 9 60,00
Irajá 12 35,29 22 64,71
Jacaré 0 0,00 4 100,00
Jacarezinho 0 - 0 -
Jardim América 1 50,00 1 50,00
Jardim Carioca 4 40,00 6 60,00
Jardim Guanabara 25 42,37 34 57,63
Lins de Vasconcelos 9 39,13 14 60,87
Madureira 8 61,54 5 38,46
Mangueira 5 45,45 6 54,55
Manguinhos 0 0,00 0 100,00
Maracanã 174 54,89 143 45,11
Maré 0 - 0 -
Marechal Hermes 2 16,67 10 83,33
Maria da Graça 6 37,50 10 62,50
Méier 19 35,19 35 64,81
Moneró 2 22,22 7 77,78
Olaria 4 36,36 7 63,64
Oswaldo Cruz 6 54,55 5 45,45
Parada de Lucas 2 50,00 2 50,00
Parque Anchieta 5 45,45 6 54,55
Parque Columbia 0 0,00 1 100,00
Pavuna 2 50,00 2 50,00
Penha 4 26,67 11 73,33
Penha Circular 4 44,44 5 55,56
Piedade 10 55,56 8 44,44
Pilares 3 42,86 4 57,14
Pitangueiras 2 50,00 2 50,00
Portuguesa 6 31,58 13 68,42
Praça da Bandeira 39 52,00 36 48,00
Praia da Bandeira 3 37,50 5 62,50
Quintino Bocaiúva 4 28,57 10 71,43
Ramos 2 33,33 4 66,67
Riachuelo 16 61,54 10 38,46
Ribeira 0 0,00 1 100,00
Ricardo de Albuquerque 3 60,00 2 40,00
Rocha 12 57,14 9 42,86
Rocha Miranda 3 75,00 1 25,00
Sampaio 1 20,00 4 80,00
São Cristóvão 65 55,08 53 44,92
São Francisco Xavier 20 48,78 21 51,22
Tauá 6 50,00 6 50,00
Tijuca 356 43,41 464 56,59
Todos os Santos 18 40,91 26 59,09
Tomás Coelho 3 37,50 5 62,50
Turiaçu 0 - 0 -
Vasco da Gama 2 50,00 2 50,00
Vaz Lobo 1 50,00 1 50,00
Vicente de Carvalho 5 83,33 1 16,67
Vigário Geral 2 100,00 0 0,00
Vila da Penha 4 40,00 6 60,00
Vila Isabel 145 48,17 156 51,83
Vila Kosmos 0 0,00 3 100,00
Vista Alegre 0 0,00 2 100,00
Zumbi 0 - 0 -
Zona Central
Catumbi 2 22,22 7 77,78
Centro 680 73,20 249 26,80
Cidade Nova 15 75,00 5 25,00
Estácio 32 35,56 58 64,44
Gamboa 6 31,58 13 68,42
Paquetá 14 70,00 6 30,00
Rio Comprido 53 44,54 66 55,46
Santa Teresa 587 50,95 565 49,05
Santo Cristo 9 42,86 12 57,14
Saúde 9 34,62 17 65,38
Zona Oeste
Anil 30 42,25 41 57,75
Bangu 5 26,32 14 73,68
Barra da Tijuca 3240 80,08 806 19,92
Barra de Guaratiba 35 44,87 43 55,13
Camorim 214 75,62 69 24,38
Campo dos Afonsos 0 - 0 -
Campo Grande 50 66,67 25 33,33
Cidade de Deus 4 66,67 2 33,33
Cosmos 6 54,55 5 45,45
Curicica 59 56,73 45 43,27
Freguesia (Jacarepaguá) 136 56,67 104 43,33
Gardênia Azul 16 72,73 6 27,27
Gericinó 0 0,00 2 100,00
Grumari 0 0,00 2 100,00
Guaratiba 46 62,16 28 37,84
Inhoaíba 2 66,67 1 33,33
Itanhangá 103 58,19 74 41,81
Jacarepaguá 1598 76,13 501 23,87
Jardim Sulacap 3 60,00 2 40,00
Joá 46 58,23 33 41,77
Magalhães Bastos 3 42,86 4 57,14
Paciência 10 76,92 3 23,08
Padre Miguel 2 25,00 6 75,00
Pechincha 52 60,47 34 39,53
Pedra de Guaratiba 10 62,50 6 37,50
Praça Seca 17 50,00 17 50,00
Realengo 5 50,00 5 50,00
Recreio dos Bandeirantes 1343 73,27 490 26,73
Santa Cruz 12 57,14 9 42,86
Santíssimo 4 57,14 3 42,86
Senador Camará 3 60,00 2 40,00
Senador Vasconcelos 1 25,00 3 75,00
Sepetiba 1 25,00 3 75,00
Tanque 14 51,85 13 48,15
Taquara 99 52,66 89 47,34
Vargem Grande 84 58,33 60 41,67
Vargem Pequena 114 60,00 76 40,00
Vila Militar 4 57,14 3 42,86
Vila Valqueire 12 57,14 9 42,86
Zona Sul
Botafogo 1092 63,49 628 36,51
Catete 230 67,85 109 32,15
Copacabana 6997 78,31 1938 21,69
Cosme Velho 64 56,14 50 43,86
Flamengo 646 67,15 316 32,85
Gávea 240 69,97 103 30,03
Glória 223 65,20 119 34,80
Humaitá 190 64,19 106 35,81
Ipanema 2559 85,99 417 14,01
Jardim Botânico 229 66,57 115 33,43
Lagoa 331 74,38 114 25,62
Laranjeiras 439 57,01 331 42,99
Leblon 1406 84,14 265 15,86
Leme 464 73,53 167 26,47
Rocinha 10 35,71 18 64,29
São Conrado 155 55,96 122 44,04
Urca 110 67,90 52 32,10
Vidigal 99 53,23 87 46,77

Nota: * Dados referentes aos anúncios ativos em fevereiro de 2021.

Fonte: Organizada pelos autores (2023).

- Densidade de Airbnb por bairro no Rio de Janeiro.
Bairro DPP Densidade 1 (%) Anúncios no Airbnb** DPP Densidade 2 (%)
alugados* Total
Zona Norte
Abolição 1231 0,24 3 4099 0,07
Acari 1309 0,00 0 8015 0,00
Água Santa 489 0,61 3 2498 0,12
Alto da Boa Vista 466 8,37 39 2972 1,31
Anchieta 2838 0,21 6 17702 0,03
Andaraí 3460 1,36 47 14683 0,32
Bancários 919 0,22 2 4088 0,05
Barros Filho 890 0,11 1 4591 0,02
Benfica 1963 0,20 4 215480 0,00
Bento Ribeiro 3664 0,22 8 14886 0,05
Bonsucesso 1992 0,15 3 6681 0,04
Brás de Pina 4007 0,02 1 19103 0,01
Cachambi 3544 0,76 27 15047 0,18
Cacuia 1076 0,28 3 3796 0,08
Caju 1353 0,07 1 6481 0,02
Campinho 752 0,93 7 3466 0,20
Cascadura 2858 0,03 1 11413 0,01
Cavalcanti 1159 0,09 1 5265 0,02
Cidade Universitária 0 0,00 1 457 0,22
Cocotá 515 0,19 1 1706 0,06
Coelho Neto 1945 0,05 1 11020 0,01
Colégio 1725 0,06 1 9457 0,01
Complexo do Alemão 3761 0,03 1 21035 0,00
Cordovil 212 0,00 0 1246 0,00
Costa Barros 913 0,00 0 8675 0,00
Del Castilho 1209 1,08 13 5190 0,25
Encantado 1534 0,59 9 5216 0,17
Engenheiro Leal 350 0,00 0 1885 0,00
Engenho da Rainha 1617 0,06 1 8938 0,01
Engenho de Dentro 4131 1,16 48 15775 0,30
Engenho Novo 3264 0,52 17 14264 0,12
Freguesia (Ilha do Governador) 1668 0,30 5 6581 0,08
Galeão 1468 0,27 4 6857 0,06
Grajaú 3060 1,60 49 14203 0,34
Guadalupe 2682 0,41 11 15783 0,07
Higienópolis 1841 0,33 6 5422 0,11
Honório Gurgel 1652 0,00 0 7306 0,00
Inhaúma 3113 0,19 6 15044 0,04
Irajá 6890 0,17 12 33219 0,04
Jacaré 741 0,00 0 2668 0,00
Jacarezinho 2984 0,00 0 11349 0,00
Jardim América 1971 0,05 1 8130 0,01
Jardim Carioca 2361 0,17 4 8448 0,05
Jardim Guanabara 2022 1,24 25 11292 0,22
Lins de Vasconcelos 2285 0,39 9 12262 0,07
Madureira 1473 0,54 8 16875 0,05
Mangueira 699 0,72 5 5080 0,10
Manguinhos 2236 0,00 0 10622 0,00
Maracanã 2410 7,22 174 9847 1,77
Maré 12472 0,00 0 41731 0,00
Marechal Hermes 3910 0,05 2 15983 0,01
Maria da Graça 885 0,68 6 2820 0,21
Méier 4429 0,43 19 18762 0,10
Moneró 441 0,45 2 2384 0,08
Olaria 5018 0,08 4 19821 0,02
Oswaldo Cruz 2764 0,22 6 11759 0,05
Parada de Lucas 1351 0,15 2 7204 0,03
Parque Anchieta 1687 0,30 5 8478 0,06
Parque Columbia 403 0,00 0 2935 0,00
Pavuna 4287 0,05 2 31063 0,01
Penha 5241 0,08 4 23915 0,02
Penha Circular 3683 0,11 4 15566 0,03
Piedade 3856 0,26 10 14871 0,07
Pilares 2153 0,14 3 9266 0,03
Pitangueiras 809 0,25 2 3917 0,05
Portuguesa 1764 0,34 6 8304 0,07
Praça da Bandeira 1219 3,20 39 3426 1,14
Praia da Bandeira 562 0,53 3 2135 0,14
Quintino Bocaiúva 2752 0,15 4 10553 0,04
Ramos 3919 0,05 2 14055 0,01
Riachuelo 1389 1,15 16 4532 0,35
Ribeira 341 0,00 0 1263 0,00
Ricardo de Albuquerque 1784 0,17 3 9764 0,03
Rocha 812 1,48 12 3128 0,38
Rocha Miranda 3826 0,08 3 14867 0,02
Sampaio 897 0,11 1 3235 0,03
São Cristóvão 2816 2,31 65 8595 0,76
São Francisco Xavier 700 2,86 20 2837 0,70
Tauá 2226 0,27 6 9811 0,06
Tijuca 454 78,41 356 61905 0,58
Todos os Santos 1803 1,00 18 8789 0,20
Tomás Coelho 1289 0,23 3 7552 0,04
Turiaçu 1368 0,00 0 5480 0,00
Vasco da Gama 1869 0,11 2 5345 0,04
Vaz Lobo 1226 0,08 1 4897 0,02
Vicente de Carvalho 1908 0,26 5 8299 0,06
Vigário Geral 289 0,69 2 1544 0,13
Vila da Penha 2358 0,17 4 9188 0,04
Vila Isabel 6996 2,07 145 31093 0,47
Vila Kosmos 1042 0,00 0 5931 0,00
Vista Alegre 817 0,00 0 3008 0,00
Zumbi 213 0,00 0 731 0,00
Zona Central
Catumbi 1012 0,20 2 4028 0,05
Centro 9416 7,22 680 19622 3,47
Cidade Nova 866 1,73 15 1929 0,78
Estácio 1781 1,80 32 5749 0,56
Gamboa 1464 0,41 6 4170 0,14
Paquetá 365 3,84 14 1253 1,12
Rio Comprido 4175 1,27 53 14352 0,37
Santa Teresa 5490 10,69 587 15323 3,83
Santo Cristo 1321 0,68 9 4070 0,22
Saúde 430 2,09 9 946 0,95
Zona Oeste
Anil 1759 1,71 30 7072 0,42
Bangu 11820 0,04 5 76832 0,01
Barra da Tijuca 11139 29,09 3240 51167 6,33
Barra de Guaratiba 160 21,88% 35 1172 2,99
Camorim 133 160,90 214 655 32,67
Campo dos Afonsos 102 0,00 0 375 0,00
Campo Grande 15325 0,33 50 104804 0,05
Cidade de Deus 1705 0,23 4 11388 0,04
Cosmos 3048 0,20 6 24081 0,02
Curicica 2605 2,26 59 10091 0,58
Freguesia (Jacarepaguá) 4528 3,00 136 24133 0,56
Gardênia Azul 2618 0,61 16 6025 0,27
Gericinó 170 0,00 0 781 0,00
Grumari 1 0,00 0 44 0,00
Guaratiba 4810 0,96 46 33389 0,14
Inhoaíba 2108 0,09 2 19867 0,01
Itanhangá 5127 2,01 103 12762 0,81
Jacarepaguá 20110 7,95 1598 52812 3,03
Jardim Sulacap 835 0,36 3 4388 0,07
Joá 30 153,33 46 250 18,40
Magalhães Bastos 510 0,59 3 2549 0,12
Paciência 3045 0,33 10 28678 0,03
Padre Miguel 3970 0,05 2 21146 0,01
Pechincha 2489 2,09 52 12467 0,42
Pedra de Guaratiba 629 1,59 10 3083 0,32
Praça Seca 3962 0,43 17 20897 0,08
Realengo 929 0,54 5 5155 0,10
Recreio dos Bandeirantes 7758 17,31 1343 28332 4,74
Santa Cruz 6915 0,17 12 66087 0,02
Santíssimo 2098 0,19 4 13124 0,03
Senador Camará 4350 0,07 3 34042 0,01
Senador Vasconcelos 1537 0,07 1 9826 0,01
Sepetiba 2962 0,03 1 17833 0,01
Tanque 2871 0,49 14 12556 0,11
Taquara 7266 1,36 99 33841 0,29
Vargem Grande 860 9,77 84 4464 1,88
Vargem Pequena 2279 5,00 114 8419 1,35
Vila Militar 519 0,77 4 41152 0,01
Vila Valqueire 2253 0,53 12 10678 0,11
Zona Sul
Botafogo 76249 1,43 1092 289766 0,38
Catete 3772 6,10 230 10409 2,21
Copacabana 22102 31,66 6997 66040 10,60
Cosme Velho 403 15,88 64 2356 2,72
Flamengo 7524 8,59 646 23151 2,79
Gávea 1629 14,73 240 6415 3,74
Glória 1829 12,19 223 4534 4,92
Humaitá 1604 11,85 190 5809 3,27
Ipanema 4382 58,40 2559 18416 13,90
Jardim Botânico 1418 16,15 229 6978 3,28
Lagoa 1466 22,58 331 8320 3,98
Laranjeiras 4895 8,97 439 18765 2,34
Leblon 4166 33,75 1406 19589 7,18
Leme 1809 25,65 464 6229 7,45
Rocinha 8556 0,12 10 23399 0,04
São Conrado 714 21,71 155 3855 4,02
Urca 703 15,65 110 2550 4,31
Vidigal 1737 5,70 99 4304 2,30

Nota:* Dados extraídos da Sinopse do Censo 2010 .

Dados referentes aos anúncios ativos em fevereiro de 2021.

 Fonte: Organizada pelos autores (2021); com base em Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística ( 2010 ).

- Densidade de anúncios <italic>Airbnb</italic> no Rio de Janeiro. Fonte: Elaborada pelos autores (2021).

Sob a lógica da dinâmica intraurbana, resta claro que as zonas Sul e Oeste apresentam a maior densidade de anúncios em números absolutos. Como compreendido a partir da análise realizada por Villaça ( 2001 ), foi justamente para a Zona Sul que a elite fluminense se deslocou, desde muito cedo, em um movimento de saída do centro. Em relação ao apelo turístico, o Copacabana Palace, inaugurado em 1922, mesmo antes da infraestrutura chegar efetivamente ao bairro, já demonstrava o interesse da elite em se estabelecer nessa região (Araujo, 2016 ).

Não por acaso, o bairro de Copacabana, cuja renda per capita é de R$3.032,00 (Renda [...], 2018 ), é responsável pela oferta de 6.997 anúncios e 78% das unidades disponíveis são inteiras, contra uma oferta de 1.938 anúncios (22%) de unidades compartilhadas ( Tabela 1 ). Essa oferta corresponde a cerca de 11,00% do total de domicílios situados no bairro e chega a 31,66%, se forem considerados apenas os domicílios alugados. Ou seja, dos cerca de 22 mil domicílios antes exclusivamente disponíveis ao mercado de aluguéis, considerando o ano de referência de 2010, o que se infere é que hoje praticamente um terço está ofertada pela plataforma Airbnb. Nesse bairro, o valor do metro quadrado para aluguel é R$ 43,86 (Secovi Rio, 2021 ) e a renda média mensal de um anfitrião no Airbnb é de R$ 821,00 (Inside Airbnb, 2021 ).

O bairro de Ipanema, também na zona sul, cuja renda per capita é de R$ 4.513,00 (Renda [...], 2018 ) concentra 2.559 anúncios de unidades inteiras, o que corresponde a 58,40% do total de domicílios particulares permanentes alugados, para o ano de referência de 2010 ( Tabela 2 ). Ou seja, mais da metade da oferta de imóveis disponíveis para o mercado de aluguel, no bairro de Ipanema, foram capturados pela plataforma o que aponta uma forte tendência de que novos lançamentos imobiliários nesse bairro teriam o mesmo destino. Isso porque o bairro concentra 86% de imóveis inteiros disponíveis na plataforma ( Tabela 1 ) e, em relação ao total de domicílios, a densidade de anúncios representa 14,00% do total, ultrapassando inclusive, o bairro de Copacabana. Outro dado que chama atenção é a quantidade de propriedades administradas pelo mesmo anfitrião. Esse tipo de prática corrobora para a retirada dos imóveis do circuito de aluguel convencional, visto que uma mesma pessoa física (ou empresa) oferece, via plataforma, diversas unidades, fazendo disso um novo mercado que se volta completamente para o aluguel de curto prazo. Só em Ipanema, um mesmo anfitrião administra 67 imóveis (Inside Airbnb, 2021 ). Destaca-se que o valor do metro quadrado para locação no bairro é de R$54,32, o segundo mais alto da cidade (Fipezap, 2021 ). A renda mensal média de um anfitrião neste bairro é de R$1.266,00 (Inside Airbnb, 2021 ).

Observou-se que, na zona Sul, a maioria dos bairros apresenta mais unidades inteiras que compartilhadas ofertadas na plataforma, representando 77% do universo de anúncios. Isso permite inferir que, devido à concentração de uma população de alta renda nesses bairros, não existe uma necessidade da utilização da própria moradia como complemento de renda. Situação contrária neste setor da cidade foi observada apenas na Rocinha que, embora com baixa oferta de anúncios, apenas 28, registra 18 ofertas de imóveis compartilhados ante 10 ofertas de imóveis inteiros (Tabela 1). É nesse bairro, inclusive, que a renda média mensal de um anfitrião tem o menor valor quando comparada aos demais bairros da zona sul, atingindo apenas R$38,00. No bairro vizinho, Leblon, um anfitrião recebe cerca de R$1.060,00 (Inside Airbnb, 2021 ), deixando claro que a valorização e apelo turístico do bairro influenciam na maior ou menor incidência e nos ganhos com a plataforma.

Na zona central da cidade, observa-se uma maior oferta de imóveis compartilhados, chegando a 41% do total de anúncios ( Tabela 1 ). Nesse setor, a densidade de oferta dos imóveis Airbnb não ultrapassa a 11% do universo de imóveis na condição de alugados ( Tabela 2 ) e praticamente sem representatividade para o total de domicílios, não chegando a 4%. Assim, tem-se que, mesmo nos bairros com a maior oferta, Centro e Santa Teresa, a densidade de anúncios é baixa e pouco interfere na lógica dos aluguéis, apresentando um cenário tendencial de pouca atratividade para oferta na plataforma, o que reverbera nos ganhos auferidos pelo anfitrião. O valor praticado para locação no Centro é de R$ 27,50/m 2 (Secovi Rio, 2021 ), enquanto a renda média mensal de um anfitrião no bairro é de R$315,00 (Inside Airbnb, 2021 ).

Em se tratando da zona norte da cidade, a representatividade dos anúncios, em relação ao total de domicílios, é praticamente nula, não atingindo a marca de 2% ( Tabela 2 ). É nesta região também que o anúncio de imóveis compartilhados ultrapassa o de imóveis inteiros, representando 53% do total ( Tabela 1 ). Isso se deve, provavelmente, ao fato desse setor concentrar mais bairros populares, onde a disponibilização de um espaço na própria residência contribui para a renda do morador. Nesse sentido, o bairro que mais chama a atenção é a Tijuca, cuja renda per capita gira em torno de R$2.314,00 (Renda [...], 2018 ). Lá, os anúncios de imóveis inteiros representam 78% dos domicílios alugados e apresentam o maior valor em números absolutos de imóveis compartilhados: 464. Essa oferta muito provavelmente deve ocorrer nos imóveis próprios, uma vez que, segundo a Lei do Inquilinato, a sublocação em imóveis que não são próprios só pode ocorrer mediante autorização do proprietário do imóvel (Lei 8.245/91, artigo 13). De todo modo, nota-se uma força da plataforma nessa área, ainda que sem capturar muitos imóveis inteiros, haja vista a predominância de anúncios de imóveis compartilhados. Isso pode sinalizar uma utilização da plataforma enquanto complemento de renda aos anfitriões que recebem em média R$132,00 do Airbnb (Inside Airbnb, 2021 ).

Na zona oeste da cidade, localizam-se bairros que se destacam entre os com maior densidade de anúncios, como é o caso da Barra da Tijuca. Segundo Villaça ( 2001 ), este é um bairro resultante de um eixo de expansão, onde um novo padrão de incorporação imobiliária se estabeleceu no Rio de Janeiro. Com o transbordamento da zona Sul para outros setores, a Barra da Tijuca se consolida como um novo produto, marcado pelas bases materiais de apropriação de sobrelucros de localização ainda que seja, na realidade, uma repetição da lógica imobiliária inaugurada em Copacabana, anteriormente. O que se observa, atualmente, é a ocupação da área por classes de alta renda, onde o metro quadrado para locação é de R$43,35 e a renda per capita é de R$4.373,00 (Renda [...], 2018 ).

A maior parte dos anúncios Airbnb é de imóveis inteiros (80% do total de anúncios). Os bairros Camorim e Joá se destacam por apresentarem a maior proporção de anúncios em relação ao universo de domicílios particulares permanentes, não só para esse setor, mas para toda a cidade. Camorim apresenta uma densidade de oferta na ordem de 33% seguido de Joá, com 18%, o que indica uma forte tendência de captura de imóveis pela plataforma nesses dois bairros. Não por acaso, são esses também os dois únicos casos na cidade do Rio de Janeiro em que se observa que o número de anúncios é maior do que a oferta de domicílios alugados, o que denota uma possível expansão imobiliária já capturada pelo Airbnb , sem necessariamente passar pelo mercado de aluguel.

No caso do bairro de Camorim, por exemplo, infere-se que a Vila dos Atletas, construída para as Olimpíadas de 2016 e convertida em um condomínio com 3.600 unidades, tenha sido um fator relevante para essa expansão imobiliária. O grande número de anúncios no bairro indica, ainda, provável investimento buy to rent , onde se compra para alugar ou com fins de especulação e não necessariamente para morar, servindo a plataforma Airbnb para este fim (Hoffman; Heisler, 2020 ).

<bold>Considerações Finais</bold>

A chamada economia de compartilhamento sob a perspectiva do Airbnb pode, na realidade, ser mais bem definida como capitalismo de plataforma. Isto porque, apesar do discurso de conexão entre pessoas, a circulação de capital não se reflete somente na economia local, mas sim, concentra seus lucros nas mãos de uma única empresa. A utilização de unidades habitacionais disponíveis no mercado e sem vínculos legais com o Airbnb permite uma maximização de lucros, visto que a plataforma embora não possua imóveis, mantém sua rede em consonância com as demandas do mercado de cada município.

O estudo sobre o Rio de Janeiro aponta para uma grande disponibilidade de imóveis inteiros na plataforma referentes às Zonas Sul e Oeste, o que nos leva a tecer algumas considerações. Por um lado, tem-se que o Airbnb se insere como alternativa para a locação das unidades construídas com fins especulativos, como no bairro Camorim. Por outro, em se tratando de áreas turísticas, a exemplo de Ipanema e Copacabana, o que se observa é que o apelo atraente ao visitante demanda cada vez mais unidades inteiras. Outra dinâmica se apresenta nas áreas mais populares, como é o caso de muitos bairros da Zona Norte. Lá, o que se observa é uma maior expressividade de espaços compartilhados, demonstrando que os anfitriões ao disporem de parte de sua moradia para a plataforma, a utilizam como complemento de renda.

Deste modo, considera-se importante refletir em como o compartilhamento da moradia evidencia as contradições inerentes ao desenvolvimento desigual da cidade. Pressupõe-se que a disponibilização da própria casa, compartilhando-se um quarto, reflete as dificuldades encontradas por parte das pessoas, cuja necessidade econômica as direciona ao compartilhamento da própria vida cotidiana através de seu espaço pessoal. Paralelamente, compreende-se a oferta de imóveis inteiros, que não necessariamente são segundas (ou terceiras) residências de seus proprietários, como indicador de uma adaptação do caráter rentista ao atual momento do capitalismo de plataformas.

Isso se manifesta no fato de que um único anunciante pode ofertar quartos diferentes no mesmo imóvel ou administrar um negócio a partir da modalidade de aluguel de curto prazo, a exemplo das empresas que se valem desse modelo e se espalham pelo país. Esse movimento pode representar um direcionamento das unidades do mercado de aluguel de longa duração para o de curta duração, contribuindo para uma redução de imóveis disponíveis e consequente encarecimento dos aluguéis a exemplo do que já se observou em outras cidades no mundo. E, assim, conclui-se que a cidade do Rio de Janeiro tende a seguir os mesmos exemplos observados em grandes centros urbanos e turísticos do mundo, em que as práticas de locação de imóveis foram alteradas sobremaneira com influência do Airbnb , com repercussões nem sempre positivas às suas dinâmicas imobiliárias. A partir da discussão apresentada, espera-se que a pesquisa contribua para a análise de outros municípios brasileiros, a partir da disponibilização de dados abertos pela plataforma Inside Airbnb (a qual se espera que, em um futuro próximo, expanda sua oferta de dados para mais cidades brasileiras), de modo a perceber como a densidade de imóveis do Airbnb se manifesta nas diferentes cidades e suas repercussões.

<bold>Agradecimentos</bold>

Os autores agradecem ao Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq) por ter financiado a investigação realizada pelo Grupo de Pesquisa Cidades Litorâneas e Turismo (CILITUR). Este artigo é parte da investigação realizada pelo Grupo.

 <bold>Referências</bold> Aalbers, M. et al. Buy-To-Let: Gewikt en Gewogen. Leuven: KU Leuven, 2018. Doi: https://doi.org/10.13140/RG.2.2.29377.66402 . Aalbers M. Buy-To-Let: Gewikt en Gewogen KU Leuven Leuven 2018 10.13140/RG.2.2.29377.66402 Airbnb. Dados Gerais. 2021. Disponível em https://news.airbnb.com/br/fast-facts . Acesso em 5 out. 2021. Airbnb Dados Gerais 2021 Acesso em 5 out. 2021 Disponível em https://news.airbnb.com/br/fast-facts Antunes, R. Trabalho intermitente e uberização do trabalho no limiar da indústria 4.0. In: Antunes, R. Uberização, trabalho digital e indústria 4.0. São Paulo: Boitempo, 2020. p. 11-22. Antunes R. Trabalho intermitente e uberização do trabalho no limiar da indústria 4.0 Uberização, trabalho digital e indústria 4.0 Antunes R. Boitempo São Paulo 2020 11 22 Araujo, C. P. Arquitetura Hoteleira. Meio, Fim ou imagem? In: Vargas, H. C.; Paiva, R. A. Turismo, Arquitetura e Cidade. São Paulo: Manole, 2016. Araujo C. P. Arquitetura Hoteleira. 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Como citar este artigo/ How to cite this article : Andrade, J. N.; Araujo, C. P.; Cristino, C. T. Incidência e repercussões do AIRBNB: o caso do Rio de Janeiro. Oculum Ensaios , v. 21, e245479, 2024. https://doi.org/10.24220/2318-0919v21e2024a5479

O termo uberização é recorrente nas discussões acerca da economia do compartilhamento e da precarização inerente às empresas que fazem parte deste movimento. Apesar da referência a Uber , por ser esta a primeira plataforma de compartilhamento a se popularizar no país, recorre-se ao termo para tratar da tendência à informalidade, flexibilização e precarização decorrentes do controle das plataformas digitais.

Para Sundararajan ( 2018 ), os comportamentos e as organizações que compõem o que se denomina de economia do compartilhamento são, na realidade, inseridos nesse contexto de maneira muito otimista. O autor defende que esse tipo de organização evidencia uma tendência de que as trocas e o contato entre pessoas se tornem cada vez mais comuns, em todos os setores. Assim, as próprias pessoas, caracterizadas por ele como multidão ( crowd ), seriam capazes de substituir as corporações no cerne capitalista.

Embora não seja o escopo deste artigo, importa esclarecer que o Airbnb também representa potencial concorrência às cadeias hoteleiras, até então não experenciada, uma vez que propõe diárias mais acessíveis e localizações diversas mais abrangentes, o que amplia o leque de opções de hospedagens ao turista (Souza; Leonelli, 2021 ). Para Zervas, Proserpio e Byers ( 2016 ), a resposta do Airbnb às demandas por acomodação é mais rápida em virtude da não necessidade de construções novas, o que não é possível em se tratando dos hotéis e demais meios de hospedagem.

O Inside Airbnb foi desenvolvido pelo ativista Murray Cox, em 2016, com foco na investigação das dinâmicas de aluguel e na sua influência aos processos de gentrificação observados, inicialmente, em Nova Iorque. Os dados são coletados das listagens oficiais do Airbnb e disponibilizados gratuitamente para consulta. Atualmente, o Inside Airbnb fornece dados de 124 cidades, com o Rio de Janeiro sendo a única cidade brasileira da lista em virtude de sua expressividade no Airbnb .

Esclarece-se que os dados utilizados se referem ao Censo 2010, posto que, até o momento, não foram disponibilizados os dados por setor censitário referentes ao Censo 2022.

Termos como buy to rent ou buy to let são utilizados para classificar a prática de se adquirir um imóvel com a finalidade de disponibilizá-lo para o aluguel através de plataformas. O Airbnb se mostra como um ambiente ideal para esta modalidade, sendo destacado neste contexto por Aalbers et al . ( 2018 ), Tavolari ( 2019 ) e Hoffman e Heisler ( 2020 ).

Um exemplo é a empresa Vitacon, que aluga imóveis próprios e de terceiros pelo sistema de diárias através da Housi ( 2021 ), empresa do mesmo grupo que oferece um serviço de moradia por assinatura em várias cidades brasileiras. Cunha ( 2019 ) apurou, em entrevista com o então presidente da Housi , Alexandre Lafer Frankel, que, em 2019, a empresa contava com 5.000 apartamentos para moradia temporária cadastrados apenas na cidade de São Paulo, além de uma equipe com, aproximadamente, 100 pessoas para atendimento dos moradores/hóspedes. Segundo ele, a rentabilidade dos imóveis administrados dessa forma é de 40% a mais que a convencional e a procura de investidores tem sido cada vez maior visto que esta é uma “profissionalização do sistema de aluguel”.

Diegues, Cubas e Takahashi ( 2019 ) constataram que 8 dos 10 maiores anunciantes da plataforma no Rio de Janeiro e em São Paulo são empresas que administram, cada uma, até 157 imóveis. Caso esses anunciantes profissionais tivessem alugado todos os seus imóveis no período avaliado (entre 4 de fevereiro e 15 de abril de 2019), teriam sido arrecadados meio milhão de reais em um único dia sem que houvesse quaisquer pagamentos de taxa aos municípios ou controle sobre quanto tempo de duração teriam os contratos.

Essas informações foram extraídas do censo demográfico de 2010, por setor censitário, e relaciona-se à natureza dos Domicílios Particulares Permanentes (DPP), alugados e próprios, respectivamente. Importa esclarecer que esses dados podem indicar aos pesquisadores ordens de grandezas, eventualmente corrigidas por índices ou taxas de mudanças dados pelos institutos especializados. Ou seja, aplicar aos dados do censo de 2010, fatores corretivos implicariam tão somente em novos valores, sem alterar as conclusões aqui expostas, que são relativos entre si.